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賣房買屋節稅4大招 舊制新制申報大不同

小屋換大屋全額退稅 包租代管6千元免稅

記者 溫子豪 報導 2020-05-15

  去(2019)年有買賣房屋的納稅人,今(2020)年該如何申報綜所稅,常常搞得七葷八素。房仲業者提出「4大買賣房屋節稅法」,售屋族可善用「財產交易損失舉證」,購屋族適用「自用住宅購屋借款利息扣除額」,換屋族能採列「重購自用住宅扣抵稅額」,名下有房屋出租則能以「租金免稅、必要費用減除」的節稅法,參與包租代管就能獲得所得稅優惠。

  在去年出售房屋的民眾,在申報前必須確認售屋所得適用新制或是舊制,若房屋是在2016年1月1日前取得,屬於舊制,要在6月底前將收入納入財產交易所得申報;相對若適用新制,則採課徵房地合一稅,須在所有權移轉登記次日起30日內申報,就不用納入綜合所得中報稅。

  永慶房屋針對售屋族提出「財產交易損失舉證」節稅法,出售房屋的實際價格減去取得成本與移轉費用,並提供相關證明文件,若是財產交易所得較低,就能選擇按實際發生的價額申報,若無法舉證買價則可採「標準認定」方式節稅。

  但當出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元以上、位於新北市售價6,000萬元以上、雙北市以外售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,須依照實際銷售價格的15%為售屋所得,然後以土地公告現值和房屋評定標準價格分配。

  對於在2019年購買房屋的納稅義務人,適合採用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。購屋人每月負擔的房屋利息,可向金融機構申辦當年度繳納利息的單據正本列舉扣除。不過要注意的是,每年扣除額上限為30萬元,每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,以實際支付的利息支出減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,若是私人借貸則無法列報扣除。

  至於去年換屋的民眾,可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是「重購自用住宅扣抵稅額」。若適用舊制,小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋不能退稅;適用新制則可按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納稅額,但重購後5年內不能改做其他用途或再行移轉,違者須追繳原扣抵或退還稅額。

  名下有房屋出租的「包租公」、「包租婆」,可將名下房屋委託包租代管業者代租管理,契約約定租期在1年以上,每屋每月最高享6,000元租金免稅;6,000元至2萬元得以租金收入53%,作為必要損耗及費用;超過2萬元必要費用減除率則為43%。若是將房子出租做為社會住宅使用,減除率大幅提高至60%,節稅效果加乘。

【2020-05-15 卡優新聞網】https://www.cardu.com.tw

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